[SİNGAPUR] Singapur'da bu yıl işletme kapanışları yükseliş eğilimini sürdürüyor; sadece ilk yedi ayda 38 bini aştı.
Bu durum, 2025'te 60 bin işletmenin kapanmasının ardından geldi; bu sayı Covid-19 salgını sırasında 2020'de kapanan 42 bin 463'ü bile geride bıraktı.
Kapanmaların büyük bölümü inşaat ve yiyecek-içecek sektörlerinden geldi. Ancak kapanmadan önce küçük işletmelerin çoğu genellikle faaliyetlerini satmaya çalışıyor.
Küçük bir fabrika, restoran, dükkan ya da gece kulübü olsun, canlı işletme devralmaları kiralanmış mekanları içerdiğinde ilgili taraflar için ek riskler taşıyor.
Business Times, bu tür durumlarda nelere dikkat edilmesi gerektiği konusunda avukatlarla konuştu.
Due diligence
İşletme üzerinde yapılan özen yükümlülüğü kira sözleşmesi altındaki riski azaltabilir ve tüm kiraların ile diğer borçların ödendiğinden emin olabilir, ancak incelenmesi gereken kilit bir madde mekanın hangi ticaret için kullanılabileceğidir.
Bu senaryoda kritik bir anlaşma kırıcı, ev sahibinin kiracılığı alıcıya devretmeyi reddetmesidir.
Sözleşme bağlılığı kuralına göre, bir sözleşmenin – kira veya kiracılık anlaşması da dahil – tarafları dışında kimse sözleşme kapsamındaki hakları ileri süremez ya da yükümlülük altına giremez, dedi Yuen Law'ın genel müdürü Samuel Yuen.
Alıcı varlıkları ve faaliyetleri devralmış olsa bile, ev sahibine karşı herhangi bir işlem yapma konusunda hukuki dayanağı yoktur ve ev sahibi de devralmaya itiraz etme ya da yeni alıcıyı dışarı çıkarma hakkına sahiptir.
Ama ev sahiplerinin elleri de yeni malik aleyhine harekete geçmek için bağlıdır; kira ihlali halinde sadece kira sözleşmesini imzalayan asıl malik ya da kiracıya karşı gidebilirler.
Dolandırıcılık niyeti varsa, kiracı bir şirket üzerinden kira sözleşmesi imzalayıp işi, birincisi iflas ettiğinde ev sahibinin harekete geçmesinin zor olduğu bir kardeş şirket üzerinden yürütebilir.
Bu durum, işi yürüten taraf kira sözleşmesinin imzacısı değil de kiracının kardeş şirketi olduğunda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yolları karmaşık hale getirebilir.
Company law stipulations
Bu durumlar, İflas, Yeniden Yapılandırma ve Fesih Yasası 2018 (IRDA) yürürlükte olduğu için Singapur şirket hukuku kapsamında "tanınmış bir risk"tir, dedi Covenant Chambers'ın genel müdürü Lee Ee Yang.
IRDA'nın 224. Maddesi uyarınca, bir şirket tasfiye edildiğinde herhangi bir kişi veya şirkete haksız tercih yapıldığı tespit edilirse, tasfiye emrinden önceki üç yıla kadar gerçekleşen değerinin altında işlemlerin geri çevrilmesi için tasfiye memuru başvurabilir.
Ayrıca, alacaklıları dolandırmak amacıyla bilerek varlıkların zimmete geçirilmesi halinde, "hileli ticaret"e bilerek taraf olan kişiler iflas etmiş şirketin varlıklarına kişisel katkı yapmaya zorlanabilir, diye ekledi Lee.
Bu süreçte varlıkları alan şirket yöneticileri ve kardeş şirket de suçlanabilir.
Lease novation?
Bu sorunların üstesinden gelmenin bir yolu, ev sahibi, işletme satıcısı ve alıcının kira sözleşmesinin yenilenmesine girmesidir.
Bu, kiracılık anlaşması kapsamındaki tüm hak ve sorumlulukların yeni bir tarafa devredilmesi ve asıl tarafın aynı yükümlülüklerden tamamen kurtarılması hukuki sürecidir.
Ancak Yuen'e göre bu genellikle "büyük bir iş"tir çünkü tüm tarafların yazılı onayı gerekiyor ve bu "olması pek olası değil" çünkü bir taraf buna razı olmayabilir.
"Bu, kiracı tasfiye edildiğinde ev sahibinin alacaklılar sırasına katıldığı ve borçlu olanın sadece bir kısmını geri alabildiği anlamına gelir," diye ekledi.
Lee, bazı kira sözleşmelerinin özel hükümlerinin hak ve yükümlülükleri doğrudan ev sahibi ve kiracıdan öteye genişletebileceğini de söyledi.
Safeguards for landlords
Satılık birçok işletme zaten zayıf durumda olabilir; bunun nedeni düşük satışlar, personel ve kilit personel sorunları olabilir.
Dolayısıyla zaten kira borcuna batmış olabilirler ve ev sahipleri üçüncü bir tarafın işine karışmak istemeyebilir.
Bu nedenle kira kayıplarından korunmak için ev sahipleri bazen orijinal kira sözleşmesi imzalanırken önleyici tedbirler alır.
Lee ve Yuen'e göre, daha mali açıdan güçlü bir ana ya da kardeş şirketi kiracı yapmalarını isteyebilirler ya da temerrüt halinde kendi lehlerine garanti alabilirler.
Teminat depozitosu ya da banka garantisi memnuniyet verici bir güvencedir; yöneticilerden ve kontrol hissedarlarından kişisel garanti ise bir başka önlemdir.
