ABD Merkez Bankası'nın (Fed) son kararı, Singapur'daki pek çok değişken faizli konut kredisinin fiyatlandırılmasında kullanılan SORA gösterge oranını etkileyebilir ve bu da konut kredisi faizlerinin yükselmesiyle sonuçlanabilir.
SİNGAPUR: ABD Merkez Bankası'nın çarşamba günü (16 Eylül) faiz oranlarını 0,25 puan artırmasının ardından Singapur'daki konut kredisi faizleri de zamanla yükselebilir.
Bu, 2023'ten bu yana ilk faiz artışı oldu. Fed yetkilileri, yeni artışların da gelebileceğinin sinyalini verdi.
Singapur, ABD merkez bankasının faiz kararlarını doğrudan takip etmiyor. Ancak ABD faizleri küresel fonlama koşullarını, dolayısıyla da Singapur'daki faiz oranlarını etkileyebiliyor.
Bunlar arasında, pek çok değişken faizli konut kredisinin fiyatlandırılmasında kullanılan Singapur Gecelik Ortalama Oranı (SORA) da bulunuyor.
Peki Fed'in bu son hamlesi Singapur'daki konut kredileri için ne kadar önem taşıyor ve görünüm değişirken ev sahipleri sabit mi yoksa değişken faizli krediyi mi tercih etmeli?
Fed'in faiz oranları Singapur'daki konut kredilerini nasıl etkileyecek?
Değişken faizli konut kredisi kullananların izlemesi gereken rakamlardan biri SORA.
Bu tür kredilerin çoğu, bileşik SORA artı bankanın eklediği marj üzerinden fiyatlandırılıyor. SORA hareket ettikçe, bu borçluların ödediği faiz oranı da yükselebiliyor ya da düşebiliyor.
Ancak SORA, Fed'i birebir izlemiyor.
SORA, Singapur'daki gecelik bankalar arası piyasadaki gerçek işlemlere dayanıyor ve yurt içi likidite ile genel finansal koşullar gibi faktörlerden de etkileniyor.
Bu da Fed'in 0,25 puanlık artışının SORA'ya ya da Singapur konut kredisi faizlerine otomatik olarak aynı oranda yansımayacağı anlamına geliyor.
SingCapital Üst Yöneticisi Alfred Chia, "Fed faiz artırdığında fonlama maliyetleri genel olarak yükselir ve SORA gibi gösterge oranlar da yukarı hareket edebilir" dedi. Chia, "Bu da Singapur'da daha yüksek konut kredisi faizleri ve aylık taksitlerle sonuçlanabilir" diye ekledi.
Bununla birlikte Chia, konut kredisi faizlerinin hemen hareket etmeyebileceğini söyledi. Sonraki olası artışların da birebir bir uyarlama olmayabileceğini belirtti.
Chia, "Fed faizleri 0,25 puan artırsa bile Singapur'daki konut kredisi faizleri fonlama maliyetlerine ve bankalar arasındaki rekabete bağlı olacaktır" dedi.
OCBC Grup Araştırma Başkanı ve Başekonomisti Selena Ling'e göre önemli bir nokta da faizlerin ne kadar süre yüksek kalacağı.
Ling, "Faizlerin uzun süre yüksek kalması, özellikle SORA'ya bağlı değişken faizli kredi kullanan borçlular için kredi geri ödeme maliyetlerini yüksek tutacaktır" dedi.
Ling, "En büyük etki, büyük kredi borcu olan ya da kredi taksitleri gelirlerinin önemli bir bölümünü oluşturan hanelerde hissedilecektir" diye konuştu.
Sabit faizli paket kullanan ev sahiplerinin ve kredi yükü daha küçük olanların ise daha az etkilenmesi bekleniyor.
Bankalar sabit faizli konut kredisi oranlarını değiştirecek mi?
Bazı sabit faizli konut kredisi oranları, çarşamba günkü Fed kararından önce zaten yükselmişti.
MortgageWise.sg İcra Direktörü Darren Goh, bankaların Fed artışını öngörerek sabit faiz oranlarını yaklaşık 0,10 ila 0,25 puan yükselttiğini söyledi.
Bankalar, sabit faizli paketleri yalnızca mevcut faiz oranlarına göre değil, faizlerin nereye gideceğine dair beklentilere göre de fiyatlandırıyor.
Chia'ya göre bu nedenle, gelecekteki artışlara dair bazı beklentiler halihazırda sunulan sabit faizli paketlere yansımış olabilir.
Chia, "Enflasyon yüksek kalır ve yeni bir artış olasılığı güçlenirse, bankalar sabit faizleri daha da yükseltebilir ya da promosyonlu paketlerin cazibesini azaltabilir" dedi.
Chia, "Bu nedenle borçlular, faizlerin daha uzun süre yüksek kalacağı bir senaryoya göre plan yapmalı" diye ekledi.
Fed'in son projeksiyonları, 18 yetkiliden 16'sının federal fon oranının yılı mevcut seviyesinin üzerinde kapatmasını beklediğini gösterdi. Bu da tahminlerinde en az bir çeyrek puanlık artış daha öngördükleri anlamına geliyor.
Konut kredisi aracı kurumu Mortgage Master'ın Üst Yöneticisi David Baey de bu nedenle sabit faizli konut kredisi oranlarının 0,5 puanın biraz üzerinde artmasını bekliyor.
Baey'e göre bankalar, sabit faizli kredilere artan talepten yararlanmak için oranlarını Fed'den biraz daha fazla yükseltmek isteyecek.
Ancak Goh, bu yıl yeni bir artışın kesin olduğu varsayımına karşı uyardı ve yetkililerin görüşlerinin ekonomik ve jeopolitik koşullar değiştikçe farklılaşabileceğini hatırlattı.
Şu anda sabit mi yoksa değişken faizli kredi mi almak daha iyi?
Analistlere göre her borçlu için en iyi olan tek bir paket yok; borçluların birkaç faktörü göz önünde bulundurması gerekiyor.
Sabit faizli paket, ev sahibine sabit faiz dönemi boyunca aylık taksitler konusunda kesinlik sağlıyor.
Chia'ya göre bu, mülkünü kısa vadede satmayı düşünmeyen, istikrarlı aylık taksit isteyen ya da bütçesinde yeni artışları karşılayacak alanı sınırlı olan ev sahipleri için daha uygun olabilir.
Değişken faizli kredi ise kısa vadede satmayı planlayan ve bir miktar dalgalanmayı kabul edebilen borçlulara uygun olabilir.
Bu krediler, faizlerin zamanla düşeceğini bekleyen ve bunun yerine daha da yükselebileceği riskini göze alan borçlulara da hitap edebilir.
Chia, bu tür kredilerin paket koşullarına bağlı olarak daha fazla esneklik de sağlayabileceğini söyledi.
Goh, CNA'ya yaptığı açıklamada izlenmesi gereken bir diğer faktörün SORA'nın Fed'in faiz artışına nasıl tepki vereceği olduğunu belirtti ve büyük bir değişim beklemediğini ekledi.
Ekonominin resesyona doğru gittiğine inanan Baey ise iki yılı aşmayan kilitlenme süreli sabit faizli kredileri tercih ettiğini söyledi. Bu, borçlulara iki yıl sonra kredilerini yeniden değerlendirme ve faizler o zamana kadar düşmüşse bundan yararlanma fırsatı verecek.
Karar nihayetinde her ev sahibinin kendi koşullarına bağlı.
Chia, "Nihayetinde karar; ev sahibinin nakit akışına, risk toleransına, mülke ilişkin planlarına ve krediyi ne kadar süre elinde tutacağına dair beklentilerine dayanmalıdır" dedi.
Borçlular yeni artışlardan önce yeniden finansman yapmalı mı?
Analistler, ev sahiplerinin kredilerini gözden geçirmesi ve yeniden finansmanı değerlendirmesi için iyi bir zaman olduğu konusunda hemfikir.
Chia, "Kilitlenme süreleri sona eren ev sahipleri, yeni bir artışı beklemek yerine kredilerini şimdi gözden geçirmeli" dedi ve yeniden finansmanın borçlulara daha rekabetçi bir oran ya da taksitlerinde daha fazla kesinlik sağlayabileceğini ekledi.
Ancak Chia, daha düşük bir ilan edilmiş oranın mutlaka anlamlı bir toplam tasarruf anlamına gelmediğine dikkat çekti.
Chia, "(Ev sahipleri) önce kilitlenme cezasını, hukuki ve değerleme maliyetlerini, geri alma hükümlerini ve kalan kredi tutarını değerlendirmeli" dedi.
Goh ise 2027'de faizlerin nereye gideceğine dair belirsizlik göz önüne alındığında, ev sahiplerine esnekliklerini korumalarını tavsiye etti.
Goh'a göre bu, yeniden finansman sırasında sabit ve değişken faizli kredi arasında karar verirken yanlış seçim yapma riskini azaltabilir.
Goh, "Özetle, bir konut kredisi paketine kendinizi fazla bağlamayın; pakete ek esneklik seçenekleri dahil edilmedikçe daha kısa kilitlenme sürelerinden yanayız" dedi.
Açıklanmasını istediğiniz bir konu mu var? Bize digitalnews [at] mediacorp.com.sg adresinden e-posta gönderin. Sorunuz sitemizde bir habere dönüşebilir.
