Sembawang'daki Canberra Residences'in yönetim şirketi, 2020'de düzeltme çalışmaları yapılması için varılan uzlaşma anlaşmasına rağmen bazı kusurların çözümsüz kaldığını ileri sürüyor.
SİNGAPUR – Çatlamış bir cephe, duvarlardan sızan su ya da gevşek beton ilk bakışta basit bir yapı kusuru gibi görünebilir. Ancak bu tür sorunlar bir konut sitesi inşa edildikten yıllar sonra ortaya çıktığında, kimin onarmaktan sorumlu olduğu ve ödemenin kime ait olacağı belirsizleşebilir.
Anlaşmazlıklar müteahhitler, mimarlar, mühendisler, ana yükleniciler ve alt yükleniciler arasında bir suçlama oyununa dönüşebilir.
Durumu daha da kötüleştiren şey, geliştiricilerin her proje için ayrı şirketler kurup tamamlanmasının hemen ardından bunları kapatmasıdır.
Bu durum site yönetim şirketlerinin (MCST) dava açacak bir muhatap bulamamasına yol açabilir ve onları büyük onarım faturalarıyla baş başa bırakabilir.
Straits Times yakın zamanda Foresque Residences ve Canberra Residences'in site yönetim şirketlerinin ileri sürdükleri kusurlar nedeniyle açtıkları davaları haberleştirdi.
Foresque Residences'te iddia edilen sorun, Petir Road'daki sitenin tamamlanmasının yaklaşık 10 yıl sonrasında ortaya çıktı.
Şubat 2025'te bir dairenin balkonunun alt kısmındaki çimento esaslı yama koptu ve yaklaşık 20 metre düştü. MCST tarafından görevlendirilen bir mühendis daha sonra bir bloktaki 88 balkonun iddia edilen bir kusurdan etkilendiğini tespit etti.
Sitenin geliştiricisi, mimarı, statik mühendisi, korkuluk mühendisi ve alt yüklenicisi iddia edilen sorunun sorumluluğunun kendilerine ait olmadığını ya da kanıtlanmadığını söyledi.
Geliştirici Wincheer, iddiaların çok geç getirildiğini savundu; ana yüklenici Tiong Aik Construction ise alacaklıların gönüllü tasfiyesi sürecinde.
Sembawang'daki Canberra Residences'te durum farklı. Sorunlar 2013'te sakinlerin taşınmasının hemen ardından bildirildi ve düzeltme çalışmaları yapılması için 2020'de bir uzlaşma anlaşmasına varıldı.
Ama site yönetim şirketi şimdi bazı sorunların çözümsüz kaldığını ileri sürerek yeniden mahkemeye döndü. Ana yüklenici MCC Engineering bunu reddediyor.
MCST'nin sakinlerin hâlâ mücadele ettiği söylediği sorunlar arasında su sızması, asansör holleri ve bodrum alanlarında su birikmesi, kusurlu boya işçiliği ve kırılmış balkon cam panelleri bulunuyor.
Her iki dava da yapı anlaşmazlıklarının bir konut sitesi tamamlandıktan uzun süre sonra bile çözümsüz kalabileceğini gösteriyor.
Her iki durumda da iddia edilen sorunların nedeni ve sorumlu olması gereken taraf tartışmalı.
Anlaşmazlık, orijinal inşaatı yapan şirketler artık var olmadığında daha da karmaşık hale gelir.
Punggol'daki Waterwoods executive sitesinde sakinler 2019 civarından itibaren su sızması ve dış duvarlarda çatlaklar da dahil olmak üzere kusurlar keşfetmeye başladı.
Geçici kullanım iznini 2015'te alan site, Sing Holdings ve UE E&C'nin ortak geliştirmesiydi. Sitenin geliştirilmesi için Coral Edge Development 2013'te kuruldu.
Kusurlar Coral Edge Development tasfiye edilirken ortaya çıktı ve şirket 2020'de feshedildi. Ana yüklenici Greatearth Corporation 2021'de iflas etti.
2021'de BR Law Corporation'da bina ve inşaat departmanı başkanı avukat Daniel Tay tarafından temsil edilen Waterwoods MCST, kusurlar nedeniyle dava açabilmek için geliştiricinin feshi işleminin geçersiz sayılmasını talep etmek üzere Yüksek Mahkemeye başvurdu.
Düzeltme çalışmaları için yaklaşık 3,9 milyon dolar geri almayı hedefledi.
Ancak Yüksek Mahkeme başvuruyu reddetti. 2022'de yayımlanan karar gerekçesinde mahkeme, geliştiricinin MCST'nin talep edeceği tazminatı karşılayacak varlığı kalmadığından yeniden tesis etmenin 'anlamsız' olduğunu belirtti.
Üç dava da sürenin ev sahiplerine nasıl ters işleyebileceğini gösteriyor. Bir kusur geç ortaya çıkabilir ya da bir anlaşmazlık yıllarca sürebilir. Waterwoods'ta sahipler kusurlar üzerinden haklı bir talepleri olduğuna inanıyor olsa da tazminat talep edecek yaşanabilir bir şirket kalmadı.
Tay, büyük geliştiricilerin bir projeyi geliştirmek için bir yan şirket kurmasının yaygın olduğunu söyledi. Bu şirket proje tamamlandıktan ve yükümlülükleri yerine getirildikten sonra tasfiye edilir.
Yan şirket ayrı bir tüzel kişilik olduğundan, tasfiye edildikten sonra davacılar ana şirketi yükümlülükler nedeniyle takip edemez.
Genel olarak MCST'ler bu durumda maliyetleri üstlenmek zorunda kalır – fatura nihayetinde ev sahiplerine yansır – ya da kusurlardan sorumlu alt yüklenicilerle dava açar.
Ev alıcıları için ilk koruma hattı genellikle evlerin teslim alındığı tarihten itibaren başlayan bir yıllık kusur sorumluluk süresidir.
Bu süre içinde kusurları geliştiriciye bildirebilirler ve geliştirici düzeltme çalışmalarını yapar.
Bundan sonra Limitation Act kapsamındaki yasal zaman sınırlamaları giderek önem kazanır.
MCST anlaşmazlıklarında uzmanlaşan hukuk firması Lee & Lee'nin ortağı Daniel Chen, sözleşme veya haksız fiile dayalı taleplerin genellikle dava hakkının doğduğu tarihten itibaren altı yıllık zamanaşımına tabi olduğunu söyledi.
Ancak altı yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra, daha önce keşfedilmemiş olmasına rağmen var olan gizli kusurlar farklı değerlendirilir.
Chen, bir MCST'nin gizli bir kusuru keşfettiği tarihten itibaren üç yıl içinde haksız fiil temelinde dava açabileceğini, bunun da sitenin tamamlanmasından itibaren 15 yıllık kesin son tarihine tabi olduğunu söyledi.
15 yıl geçtikten sonra Chen'e göre MCST, geliştirici, ana yüklenici ve alt yüklenicilere karşı kusurlar için gizli kusur istisnasını kullanamayacak.
Ek olarak, yükleniciler veya alt yükleniciler tarafından verilen ve daha sonra MCST'ye devredilen bazı garantiler yürürlükte kaldıkları sürece uygulanabilir olmaya devam edebilir, diye ekledi.
Ancak kusur talepleri teknik olabilir ve zaman alabilir.
Chen, 'Genellikle uzlaşmayla bile sonuçlanması bir ila iki yıl sürer. Davaya giderse daha da uzun sürer' dedi.
Sorumluluk açık olduğu durumlarda anlaşmazlıklar genellikle davadan kaçınmak için arabuluculuk yoluyla çözülür.
Ev sahipleri ne yapabilir
Ev sahipleri için kilit nokta erken hareket etmektir.
Yasal son tarih ve bir şirketin tasfiye edilebilme riski, tazminatın alınmasını zorlaştırabilir.
Sorunlar mümkün olan en erken zamanda belgelenmeli ve araştırılmalıdır.
Bugün birçok ev sahibi anahtar tesliminden sonra yeni evlerini incelemek için keşif uzmanları tutuyor. Bu incelemeler kusurların erken tespit edilmesine yardımcı olarak geliştiriciden düzeltme talep etmelerini sağlıyor.
Ama bu incelemeler bireysel birimlerle sınırlıdır ve ortak alanlardaki bazı kusurlar yıllarca gizli kalabilir.
Tay, sigorta sektörünün yıllar sonra ortaya çıkabilecek gizli kusurlara karşı perakende teminat sunmayı değerlendirebileceğini öne sürdü.
Bu, sorumlu şirket iflas ederse MCST'lere ve ev sahiplerine ek bir tazminat kaynağı sağlayabilir.
Fikir, yaşanabilir bir geliştirici veya yüklenici kalmadığında bireysel sahiplerin veya bir MCST'nin tam maliyeti üstlenmesini önlemek yerine riski sigorta yoluyla dağıtmak.
Vakalar kusur keşfinin sadece başlangıç olduğunu gösteriyor. Sorumluluğun tespiti zaman alabilir. Başarılı bir talep bile tam bir tazminata yol açmayabilir.
Bir sorun çözümsüz kaldıkça ev sahiplerinin kayıplarını telafi etme seçenekleri azalır.
